车位确权，难在哪？｜山水洲城记

6月1日，长沙(chángshā)河西某小区(xiǎoqū)，王先生站在自家(zìjiā)车位前，手里那份2018年签下的《车位使用权转让协议》已经泛黄，公章模糊。新来的物业人员上下打量着他：“您说这是您的车位？光凭这张纸，我们(wǒmen)可没法确认……” 这不是王先生(wángxiānshēng)一个人的尴尬。在长沙，乃至全国(quánguó)许多城市，当业主为爱车买下(mǎixià)“一席之地”后，要证明“这个车位属于我”，竟成了一个现实难题。 2018年，王先生以18万元的价格买下了(le)这个车位，当时拿到手的，只有一份合同和一张发票。六年过去，开发商注销了，物业也(yě)换了新面孔(xīnmiànkǒng)。当他兴冲冲地去办理新车牌录入时，却被新物业公司工作人员拦下(lánxià)：“王先生，抱歉，我们(wǒmen)系统里查不到您的车位信息，我们需要核实权属。” “那一刻(nàyīkè)，我觉得自己像个‘黑户’。”王先生苦笑着回忆，“好在翻箱倒柜，终于找到了这张‘护身符’，物业(wùyè)才勉强录入(lùrù)。但下次呢？合同要是丢了、烂(làn)了呢？”那份泛黄的合同，成了他车位唯一的“身份证”。 和王先生一样遇到“无证”尴尬的还有(háiyǒu)刘先生。他去年底刚拿到河西滨江某楼盘的房门钥匙，装修(zhuāngxiū)正忙。他花近20万元(wànyuán)买的车位，同样只有一纸合同。“停车嘛，方便安全就行，没想那么多。”但他心里(xīnlǐ)也打鼓(dǎgǔ)：“这合同真能管一辈子？以后卖房时，怎么证明车位也一起卖了？” 更无奈的(de)(de)是袁先生。他买的二手房，车位(chēwèi)是原房主“搭售”的。过户时，房子有红本本，车位却(què)什么凭证也没有。“全靠原房主带我去物业(wùyè)‘刷脸’才做了备案。自己家的车位虽然就在楼下，但我却无法(wúfǎ)证明车位就是我的。老业主没来之前，物业人员那种质疑的眼神看着，我都担心哪天车位突然会不属于自己了！”袁先生的经历，道出了众多车位“无证”业主的心酸。 业主们(men)的担忧，并非空穴来风。 几年前，长沙河西的奥克斯缔壹城开发商和(hé)业主就因地下车位权属之争对簿公堂。法院二审认定车位由开发商独立投资建设且未纳入公摊，判决权属归开发商，但同时要求其“适当限制(xiànzhì)物权行使，保障业主动态使用(shǐyòng)”，相对平衡了(le)双方权益。 诸如此类问题，也折射出众多业主面临的共同困境：买的车位就像“黑户”，没有权威证明；一旦物业公司不认可，后面打官司也难举证(jǔzhèng)……这些无不(wúbù)是车位“有合同无登记”交易模式的漏洞(lòudòng)和隐患。 为什么不给车位也发个(fāgè)像房产证一样(yīyàng)的“红本本”呢？橘洲君深入调查，发现背后有复杂的现实原因。 ——“办证”门槛(ménkǎn)高。 根据(gēnjù)《民法典》第二百七十五条，能拥有独立产权、办理不动产权证的车位，必须是需经规划(guīhuà)(guīhuà)部门批准并在《建设工程规划许可证》明确标注、构造独立（如独立出入口、明确四至范围）的车位。现实中，大量地下车位达不到此标准(biāozhǔn)。 ——“办证”成本(chéngběn)高企。 “非产权车位(chēwèi)”如果要办产权证的(de)话，需要补缴(bǔjiǎo)(bǔjiǎo)土地出让金及增值税，这笔(zhèbǐ)费用不菲。从成本和盈利角度考虑，开发商普遍选择规避产权登记。如按2021年4月印发的《桂林市城市车位（库）不动产登记办法（试行(shìxíng)）》相关内容，非产权车位补缴土地出让金以基准地价为基准，地下一层车位需补缴实际(shíjì)占地面积的3%（结建(jiéjiàn)车位）或20%（单建车位），而地下二层及以上则无需补缴。例如，若某地下一层车位占地面积为20平方米，当地基准地价为1000元(yuán)/平方米，则需补缴600元（20×1000×3%）。对于大规模车位项目，累计成本将显著压缩利润空间。 ——产权权属(quánshǔ)不清晰。 大多数开发商在出售(chūshòu)车位时，实际出售的并(bìng)不是产权，而是“使用权”。特别是部分车库属于人防工程，开发商仅拥有车位使用权，也(yě)无法办理产权证。 “本来车位就是(jiùshì)个‘位置’而已，我们和(hé)业主签的只是一份车位使用权转让协议。”河东浏阳河畔一热售楼盘销售经理宋女士表示。 而对于(duìyú)车位的权属问题，大多数业主在购买时并没有提出异议。长沙(chángshā)一位(yīwèi)不愿具名的房地产资深从业人士告诉橘洲君，现在的开发商很少冒法律风险(fēngxiǎn)侵占公共区域或“一位多卖”，加之业主们的法律意识很强，一手车位通常不存在太多纠纷。 根据《中华人民共和国民法典》第二百七十六条(liùtiáo)，车位需首先满足业主需求。若(ruò)开发商以长租名义拒绝出售(chūshòu)车位，或强制要求业主必须购买车位才能(cáinéng)租赁，都可能涉嫌违法。或者开发商将车位租赁与房屋买卖绑定，以“不租车(zūchē)位不给交房” 相要挟，则可能构成《反垄断法》禁止的搭售行为。 王先生们的焦虑，如何化解？开发商的高成本压力，又(yòu)如何平衡？近年来，长沙(chángshā)等地开始探索新路。 2024年底，长沙公证处推出“长沙市车位使用权公证备案(bèiàn)平台”。业主通过人脸识别(rénliǎnshíbié)、电子签名完成交易流程公证，获得一份具有法律效力的(de)《车位使用权备案证明》。这相当于为合同加了一道“公信力保险”，便于后续(hòuxù)查询和二手交易核验。 为(wèi)每个车位赋予不可(bùkě)篡改的数字身份证(shēnfènzhèng)的车位数字登记管理平台也已上线。它(tā)通过“一位一码一证”，为每个车位生成不可篡改的“数字身份证”（包含唯一的“车位码”和基于北斗定位的“北斗码”），绑定空间、交易和数据。 车位使用权公证备案法律效力如何(rúhé)？ 湖南泓锐律师事务所刘天沛律师在接受橘洲君采访(cǎifǎng)时表示：“公证备案和数字登记(dēngjì)，依据《电子签名法》，其法律效力毋庸置疑，是使用权的重要辅助证明。”但他也指出，这与“不动产登记”有本质区别，目前尚未纳入不动产统一(tǒngyī)登记体系，与现有法规的衔接还需(xū)完善。 新探索也面临考验。58岁的陈先生直言：“我习惯(xíguàn)拿在手里的东西，数字的东西万一系统坏了、信息泄露(xièlòu)了怎么办？”每车位(chēwèi)约300元的登记/备案费用，对部分业主和中小开发商也是考量。 民生无小事(wúxiǎoshì)。如何让“数字确权(quèquán)”从可行走向普及，真正替代“合同焦虑”？ ——政府引导(yǐndǎo)与政策衔接。 政府层面可加强顶层设计，明确数字登记/公证备案的法律地位和(hé)操作规程，探索与(yǔ)未来可能的车位产权登记体系的接口。 ——平台整合(zhěnghé)与公信力建设。 推动公证备案平台(píngtái)与数字登记平台的数据互联互通，避免信息孤岛。确保平台运营(yùnyíng)的稳定性、安全性和长期性，赢得公众信任。可推动社区、物业服务中心设立自助查询打印点，方便(fāngbiàn)不熟悉手机的业主(yèzhǔ)获取纸质版凭证。 ——法规完善(wánshàn)与标准统一。 在《民法典(mínfǎdiǎn)》框架下，进一步细化车位使用权流转、登记、保护的(de)细则，为数字确权提供坚实的法律支撑。推动建立统一的登记信息标准和查询系统(xìtǒng)。 ——市场参与方(cānyùfāng)协同。 鼓励开发商在(zài)销售环节主动引导业主进行登记/备案，将其作为提升服务、保障交易(jiāoyì)透明度的举措(jǔcuò)。物业公司应积极接入并利用好这些平台，提升管理服务水平。 车位的(de)(de)价值，不仅在于停放一辆车，更在于为奔波的生活提供一个确定的归属。当泛黄的合同承载不起这份“确定”，当数字的光芒初现却仍显朦胧，我们呼唤的，是技术创新、法律完善与治理(zhìlǐ)智慧的同频共振。这方小小的地下空间，终将因清晰的“数字身份”和法治保障，成为城市(chéngshì)精细化治理的温暖(wēnnuǎn)注脚。 编辑/尹玮 校读/肖应林(xiàoyīnglín) 初审/彭培成 终审(zhōngshěn)/沐刃